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Da escolha do local ao tipo de edificação;

do Alvará de Construção ao Habite-se!

1 - ESCOLHENDO A REGIÃO

A construção de uma edificação exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do lote. A legislação é muito ampla, e varia de um local para outro.

Primeiramente, ao pensar em comprar um terreno urbano é necessário conferir se há na cidade algum projeto de grande porte previsto para aquela área. Projetos, como: a duplicação de uma avenida, a construção de prédio público, regularização de área, ou até a urbanização de uma praça, poderão implicar futuramente em uma desapropriação parcial ou total do lote.

Dado um segundo momento, deve-se ater às questões de Zoneamento e Plano Diretor da cidade/bairro. Tais questões podem definir, por exemplo, o tipo da edificação (residencial, comercial, industrial, etc), o número de pavimentos da edificação, o coeficiente de aproveitamento (índice que estabelece a relação entre a área total construída e a área do terreno), a taxa de ocupação do lote (percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção da construção), os afastamentos mínimos, etc.

2 – ELABORAÇÃO DOS PROJETOS

Uma vez analisados todos os assuntos sobre local e tipo da obra, é preciso contratar uma empresa que se encarregará da elaboração e responsabilidade técnica dos projetos para dar início no processo de autorização da construção, ou seja, obtenção do Alvará de Construção.

Após a conclusão dos Projetos Arquitetônicos, o proprietário deverá dar entrada na Prefeitura/Administração Regional e submetê-los à aprovação para receber o carimbo de "aprovado" da prefeitura.

Com a Arquitetura aprovada, será requerida ao interessado a apresentação dos seguintes projetos:

• Instalações Elétricas;

• Instalações Hidráulicas;

• Estrutura;

• Fundação;

• Instalações Telefônicas (quando aplicável);

• Prevenção de Incêndio (quando aplicável);

• Do Canteiro de Obras (no caso de ocupação de área pública).

Feito isso, e com todos os Projetos Arquitetônicos e Complementares aprovados, o proprietário (ou responsável pelo empreendimento), preencherá um Requerimento de Alvará de Construção, além de juntar uma série de documentos referentes à obra.

3 – ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

Os procedimentos burocráticos e os documentos exigidos nas Prefeituras/Administrações Regionais são praticamente os mesmos em diversas cidades. O que varia são os valores das taxas e as nomenclaturas dos requerimentos.

Normalmente, são exigidos os seguintes documentos e projetos para emissão do Alvará de Construção:

• O título de propriedade do imóvel, devidamente registrado em cartório de imóveis (escritura);

• Cópia do último recibo do IPTU;

• Cópia do certificado de matrícula no Instituto Nacional de Seguridade Social - INSS;

• Projetos arquitetônicos e complementares aprovados;

• Declaração conjunta, firmada pelo proprietário e pelo autor do projeto, em modelo próprio a ser fornecido pela Prefeitura/Administração Regional, no caso de habitação unifamiliar, assegurando que as disposições quanto às dimensões, iluminação, ventilação, conforto, segurança e salubridade são de total responsabilidade do autor do projeto e de pleno conhecimento do proprietário;

• Cópia da carteira do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) dos profissionais envolvidos nos projetos;

• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) devidamente registrada no CREA e assinada pelos profissionais responsáveis pelos projetos;

• ART devidamente registrada no CREA e assinada pelo profissional responsável pela execução da obra;

• Comprovante de pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela Prefeitura/Administração Regional referente ao andamento do processo a ser instaurado (variam de cidade para cidade).

A lista dos documentos exigidos geralmente se encontra nos sites da Prefeitura/Administração Regional.

4 – CONSTRUÇÃO

De posse do Alvará de Construção, a obra pode ser iniciada.

A partir deste ponto a presença de um profissional – arquiteto ou engenheiro – durante todo o processo de execução da edificação torna-se obrigatória.

A legislação é muito específica, mas a fiscalização de obras, não existe para aterrorizar os proprietários, mas para impedir que os aspectos legais sejam descumpridos, e que isso, de alguma forma, possa trazer riscos à população ou aos próprios ocupantes da edificação.

Quando algum tipo de irregularidade é encontrado (a construção não confere com o projeto aprovado, ou se foram feitas grandes alterações no projeto original, quando há desrespeito às leis trabalhistas, etc), o fiscal deve emitir uma notificação ao proprietário ou profissional responsável pela obra. A notificação não é uma penalidade em si, mas um documento legal com prazo para que o proprietário ou o profissional apresente a solução do problema.

Quando a irregularidade é muito grave o fiscal tem poderes para embargar (paralisar) a obra. Uma vez embargada, é dado um prazo para regularizar (ou justificar) a irregularidade que gerou o embargo para poder retomar os serviços de execução e, então, concluir a obra.

5 – CARTA DE HABITE-SE

Terminada mais uma etapa, iniciar-se-á agora o processo para obtenção do mais almejado dos documentos para quem constrói: o Habite-se.

Com ele acaba a interferência municipal sobre a construção; sem ele não é possível ocupar o imóvel legalmente.

Vale lembrar que imóveis que não possuem o Habite-se são considerados irregulares e não são aceitos pela Caixa Econômica em caso de financiamentos. Também não é possível registrar o imóvel no nome do proprietário sem esse documento.

Para começarmos, será necessário recolher as Certificações das concessionárias de serviços públicos de água potável, de esgoto, de águas pluviais, de gás, luz e telefone (quando houver).

Nos sites de cada concessionária você pode consultar os parâmetros para a vistoria, mas, normalmente, exige-se apenas o pagamento de taxa e que os projetos da atividade que se deseja vistoriar estejam na obra.

Em seguida, a Carta de Habite-se deve ser solicitada à Prefeitura/Administração Regional (da região onde foi realizada a obra) mediante preenchimento de requerimento em modelo próprio fornecido pela Prefeitura/Administração Regional.

Normalmente, são exigidos os seguintes documentos e projetos para emissão da Carta de Habite-se:

• Comprovante de recolhimento da taxa de fiscalização de obras, relativa à vistoria;

• Original da Guia de Controle de Fiscalização de Obras;

• Declaração de regularidade do responsável técnico relativamente ao Imposto sobre Serviços - ISS, fornecida pela Secretaria de Fazenda e Planejamento;

• Certidão Negativa de Débitos - CND, fornecida pelo Instituto Nacional de Seguridade Social;

• Declaração de aceite das concessionárias de serviços públicos;

• Declaração de aceite do Corpo de Bombeiros Militar, da Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil - NOVACAP e das Secretarias de Educação e de Saúde (quando forem os casos).

Após as infindáveis visitas aos diversos órgãos que comandam os aspectos legais da construção e cumpridos todas as obrigações técnicas, legais e construtivas é, então, emitida a famigerada Carta de Habite-se.

Parabéns, você concluiu a sua construção!

Aqui no papel as coisas parecem simples, mas o que realmente acontece é muito mais complexo - a morosidade dos órgãos, os problemas advindos da construção, gerenciamento dos serviços, etc.

Compartilhe conosco sua experiência rumo ao burocrático e árduo processo de elaboração, autorização, planejamento, andamento, conclusão e uso de um empreendimento.

Afinal, se fosse fácil, não teria a menor graça. Só quem tem paixão pela profissão entende!

(PS.: futuramente, escreveremos sobre o Alvará e a Licença de Funcionamento para edificações comerciais e, além disso, sobre Alvarás de Demolição. Mas tudo isso é papo para outro dia!).

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Referências: Lei 1172 - Alvará de Construção e da Carta de Habite-se de edificações no Distrito Federal, fazenda.df.gov.br, sinduscondf.org.br , rio.rj.gov.br, forumdaconstrução.com.br, ecivil.net, construlight.com.br

Escrito por: Engenheiro Civil Guilherme Ribeiro Paiva.